房企500強分化加劇 百強企業(yè)引領(lǐng)轉型

2012年3月21日，2012中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會(huì )暨500強峰會(huì )在北京舉行。峰會(huì )旨在分享領(lǐng)先企業(yè)成功經(jīng)驗，整合全產(chǎn)業(yè)鏈核心資源，探討房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng )新、轉型與發(fā)展。此次峰會(huì )由中國房地產(chǎn)研究會(huì )、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )與中國房地產(chǎn)測評中心主辦，北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司、中國房產(chǎn)信息集團承辦，戰略首發(fā)媒體包括新浪微博《微首發(fā)》、《中國建設報》、《21世紀經(jīng)濟報道》、《經(jīng)濟觀(guān)察報》、《中國房地產(chǎn)報》、《新京報》、《參考消息·北京》、北京電視臺、東方衛視、第一財經(jīng)衛視、廣東電視臺、旅游衛視、央廣傳媒、中央人民廣播電臺經(jīng)濟之聲；香港及境外首發(fā)媒體是《香港文匯報》。全國政協(xié)常委、人口資源環(huán)境委員會(huì )副主任、中國房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)劉志峰，中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)苗樂(lè )如，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一，中國房地產(chǎn)測評中心專(zhuān)家指導委員會(huì )執行主任、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(cháng)張永岳，中國房地產(chǎn)測評中心主任丁祖昱等業(yè)內領(lǐng)導和專(zhuān)家，以及房地產(chǎn)企業(yè)、研究機構和媒體人士近500人出席了本次峰會(huì )。

會(huì )上，中國房地產(chǎn)研究會(huì )、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布了《2012中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》、《2012中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強供應商首選品牌測評研究報告》及2012中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強、經(jīng)營(yíng)績(jì)效10強、綜合發(fā)展10強、責任地產(chǎn)10強、發(fā)展潛力10強、運營(yíng)效率10強、區域運營(yíng)10強、穩健經(jīng)營(yíng)10強、外資企業(yè)10強、商業(yè)地產(chǎn)10強、城市覆蓋10強等系列測評榜單，以專(zhuān)業(yè)深入的研究、客觀(guān)公正的結果，為轉型時(shí)期的房企戰略調整和模式創(chuàng )新提供了思路與范本。

樹(shù)立地產(chǎn)行業(yè)標桿 加快轉型升級步伐

全國政協(xié)常委、人口資源環(huán)境委員會(huì )副主任、中國房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)劉志峰在發(fā)布會(huì )上表示，中國房地產(chǎn)500強測評活動(dòng)，力求以公正的立場(chǎng)、權威的數據、科學(xué)的測評方法客觀(guān)展示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展成績(jì)，并通過(guò)舉行發(fā)布會(huì )，將房地產(chǎn)500強測評成果和相關(guān)企業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗推薦給社會(huì )各界。經(jīng)過(guò)這幾年的努力，中國房地產(chǎn)500強相關(guān)測評在展示行業(yè)成果、借鑒優(yōu)秀經(jīng)驗、提高發(fā)展質(zhì)量、促進(jìn)轉型發(fā)展、推動(dòng)行業(yè)合作交流，引領(lǐng)行業(yè)全面健康發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用；同時(shí)，中國房地產(chǎn)500強測評成果和研究報告也在業(yè)內得到認可，已成為評判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標準。

劉志峰表示，當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要任務(wù)有三項：一是貫徹落實(shí)國家宏觀(guān)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)持續穩定健康發(fā)展；二是強化住房保障功能，加快保障性安居工程建設；三是轉變行業(yè)發(fā)展方式，提高發(fā)展質(zhì)量和效益。房地產(chǎn)企業(yè)必須正確認識中央宏觀(guān)調控政策，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；必須充分認識加快房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展的必要性和緊迫性；必須努力創(chuàng )新房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展。他表示，加快轉型發(fā)展，提升發(fā)展質(zhì)量是一項艱巨的任務(wù)，也是關(guān)系行業(yè)發(fā)展全局的戰略性選擇。中國房地產(chǎn)500強測評工作，要更好地促進(jìn)創(chuàng )新轉型，發(fā)揮標桿房企為行業(yè)可持續健康發(fā)展起到的引領(lǐng)作用，為行業(yè)的長(cháng)遠健康發(fā)展作出貢獻。對于中國房地產(chǎn)企業(yè)和標桿企業(yè)的未來(lái)出路，劉志峰也強調指出，“通過(guò)中國房地產(chǎn)500強測評展示出的成果，借鑒經(jīng)驗，順應形勢發(fā)展要求，自己轉，主動(dòng)調，在轉型創(chuàng )新發(fā)展上花大氣力、下真功夫、求真實(shí)效。如此，企業(yè)就會(huì )獲得更大的發(fā)展空間，就會(huì )度過(guò)寒冬，迎來(lái)春天?！?/span>

萬(wàn)科再登榜單之首高周轉企業(yè)贏(yíng)先機

2011年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了不平凡的一年。面對嚴峻的房地產(chǎn)調控，大型房地產(chǎn)企業(yè)以積極的態(tài)度、成熟的策略、創(chuàng )新的發(fā)展路徑獲得了穩定的業(yè)績(jì)增長(cháng)，中型房企在規模成長(cháng)上也獲得了長(cháng)足的進(jìn)步，形成超大型房企領(lǐng)軍、大中型房企群雄逐鹿的局面。在最受關(guān)注的2012中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強榜單上，萬(wàn)科集團以超群的綜合實(shí)力位列榜首，恒大地產(chǎn)和萬(wàn)達集團緊隨其后，中國海外、綠地集團、保利房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地、世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)分列四到十位。

2012中國房地產(chǎn)500強測評研究報告顯示，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，“快進(jìn)快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間，500強前五位被高周轉企業(yè)包攬。事實(shí)證明，從2011年的表現來(lái)看，高周轉模式更勝一籌。從測評榜單來(lái)看，領(lǐng)先企業(yè)基本都貫徹了快速銷(xiāo)售的策略，對市場(chǎng)變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓需求的產(chǎn)品，或調整中高端價(jià)格，率先降價(jià)銷(xiāo)售。

此外，融創(chuàng )中國以193億的銷(xiāo)售金額、119萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積排在18位，較上年上升42位。另一黑馬佳兆業(yè)集團由2011年的40位上升至17位。融僑集團、融創(chuàng )中國、榮盛房地產(chǎn)、合景泰富、建業(yè)地產(chǎn)均有不同程度的上升，表現出良好的成長(cháng)能力。另一方面，綠城中國由于產(chǎn)品受調控政策影響較大，發(fā)展受限，由上年第7位下降至23位。

百強門(mén)檻顯著(zhù)提高行業(yè)競爭分化加劇

2011年，房地產(chǎn)調控政策持續深化，房地市場(chǎng)進(jìn)入調整期，在此環(huán)境下，全國市場(chǎng)銷(xiāo)售仍然保持了增長(cháng)態(tài)勢。2011年，全國商品房銷(xiāo)售面積為10.99億平方米，同比增長(cháng)4.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強商品房銷(xiāo)售面積達2.19億平方米，同比增長(cháng)26.9%，增幅較全國水平高出22個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額方面，年內全國商品房銷(xiāo)售額為5.91萬(wàn)億元，同比增長(cháng)12.1%，銷(xiāo)售額增幅大幅放緩。在此背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強企業(yè)銷(xiāo)售創(chuàng )下2.28萬(wàn)億元的新高，同比增長(cháng)32.3%，增長(cháng)速度較全國高出20.2個(gè)百分點(diǎn)，表現出持續的發(fā)展勢頭。

其中，根據2012中國房地產(chǎn)500強測評研究報告顯示，2011年百強企業(yè)的銷(xiāo)售金額均值為148.81億元，較上年增長(cháng)12.44%，標準差為188.12億元，標準差擴大11.14億元，可以看出百強企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)較上年穩步提升，但企業(yè)間差距有所擴大。

2011年，百強房企銷(xiāo)售金額的中位數為64.98億元，較上年57.01億元大幅提升，門(mén)檻起點(diǎn)顯著(zhù)提高。整個(gè)行業(yè)的競爭進(jìn)入百億競爭，更多企業(yè)達到百億銷(xiāo)售業(yè)績(jì)后，其中實(shí)力突出的企業(yè)正在向200-500億的更高目標集結。銷(xiāo)售金額也在向排名全國20強以及50強企業(yè)集中，這些企業(yè)的發(fā)展狀況極大地影響了房地產(chǎn)行業(yè)整體的競爭態(tài)勢。

盡管近年來(lái)我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度有所提升，但整體而言，我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中程度仍然相當低，因此，即使是處于領(lǐng)先地位的企業(yè)，就單個(gè)企業(yè)而言，對市場(chǎng)的影響程度仍然比較低，也就是說(shuō)，在市場(chǎng)進(jìn)入調整期時(shí)，任何不能及時(shí)適應環(huán)境變化的企業(yè)都有可能錯失發(fā)展機會(huì )。

庫存去化壓力倍增盈利模式改變在即

500強企業(yè)在市場(chǎng)壓力不斷上升的產(chǎn)業(yè)背景下，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大幅領(lǐng)先于全國水平，這表明500強企業(yè)在變化的市場(chǎng)環(huán)境中，具備更強的競爭能力，企業(yè)根據自身特點(diǎn)快速應對市場(chǎng)變化，抵御市場(chǎng)風(fēng)險，更好、更快、更靈活地適應環(huán)境，有效地抓住市場(chǎng)機遇，從而保證了企業(yè)持續有序增長(cháng)。

但另一個(gè)無(wú)法忽視的問(wèn)題是，2011年，500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較上年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，絕對值99.89億元亦位于歷史高點(diǎn)。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入去庫存時(shí)代成為不爭的事實(shí)。

存貨均值加速上升的同時(shí)，存貨周轉率放緩，存貨的消化速度下降加上上一年房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)性現金流的大幅下降，使資金壓力隨之而來(lái)。在行業(yè)面臨調控常態(tài)化的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢是回歸民生需求，回歸住宅產(chǎn)品屬性。過(guò)去十余年內依賴(lài)土地增值、房?jì)r(jià)高速上漲的盈利模式在常態(tài)化的行業(yè)調控下將會(huì )發(fā)生變化。企業(yè)盈利模式將逐漸轉移到產(chǎn)品價(jià)值維度，這種盈利模式的轉變實(shí)際上代表著(zhù)行業(yè)整體的理性回歸。而房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸實(shí)質(zhì)上意味著(zhù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入真正意義的企業(yè)競爭階段，因此，企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理方面的競爭將日趨激烈。經(jīng)過(guò)一年多的行業(yè)調整，一些內在管理能力較好、具有差異性產(chǎn)品、富有社會(huì )責任心、擁有較高品牌價(jià)值的企業(yè)通過(guò)較高的產(chǎn)品價(jià)值保持了持續的盈利能力。而這種精細化經(jīng)營(yíng)管理的盈利模式將逐漸成為更多開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是500強企業(yè)的選擇。

全面創(chuàng )新綜合管控關(guān)注民生履行職責

2011年以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等方面動(dòng)作頻頻，通過(guò)創(chuàng )新產(chǎn)品結構等途徑取得良好成績(jì)。比如社區商業(yè)、旅游綜合體項目等。在營(yíng)銷(xiāo)方面，微博營(yíng)銷(xiāo)、微房產(chǎn)概念得到越來(lái)越多的企業(yè)的關(guān)注。

同時(shí)，2011中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強納稅額繼續提升。500強企業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加的均值約為1.31億元，同比增長(cháng)32.04%，增幅較上年回落近2個(gè)百分點(diǎn)。從所得稅額來(lái)看，500強均值約為2.67億元，同比增長(cháng)39.42%，增幅較2010年回落近10個(gè)百分點(diǎn)。盡管年內企業(yè)納稅額增幅有所放緩，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅占同級財政稅收比重仍處高位。企業(yè)通過(guò)用心經(jīng)營(yíng)，積極履行企業(yè)社會(huì )公民責任，更多地參與以慈善捐贈為代表的社會(huì )公益事業(yè)。

隨著(zhù)國家對保障性安居工程建設的重視程度的提高，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與到這一領(lǐng)域的投資和建設。實(shí)際上，參與保障性安居工程的投資和建設不僅能為企業(yè)贏(yíng)得良好的社會(huì )聲譽(yù)，樹(shù)立良好品牌形象，而且在房地產(chǎn)回歸居住屬性，產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸理性的趨勢下，參與保障性安居工程的投資和建設無(wú)疑能增強企業(yè)融資能力等多方面的好處。年內，上海城投、恒盛地產(chǎn)、金隅集團、首開(kāi)股份等企業(yè)先后獲得了保障房開(kāi)發(fā)專(zhuān)項資金。隨著(zhù)保障性安居工程的建設工作的逐步推進(jìn)，更多開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是有實(shí)力的500強開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )更積極主動(dòng)地參與到其中。

房產(chǎn)電商時(shí)代開(kāi)啟，行業(yè)整合再奏強音

近年來(lái)，樓盤(pán)網(wǎng)上宣傳、網(wǎng)上展示、網(wǎng)絡(luò )看房、網(wǎng)絡(luò )團購等形式層出不窮，網(wǎng)絡(luò )對房地產(chǎn)銷(xiāo)售的影響日益顯著(zhù)，2011年主流房產(chǎn)網(wǎng)站如新浪樂(lè )居，主要電子商務(wù)平臺如淘寶紛紛斥資建設房產(chǎn)電商平臺，拉開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)電商時(shí)代的大幕。

年內，主要開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、恒大、保利、綠地、綠城、碧桂園、龍湖、世茂、SOHO等都參與了房產(chǎn)電商平臺運作。電商平臺在2011年興起并非偶然，面對限貸、限購、限價(jià)下的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)探索尋找行之有效的營(yíng)銷(xiāo)渠道和手段，不斷嘗試新的營(yíng)銷(xiāo)方式成為共識；服務(wù)商在微利時(shí)代營(yíng)銷(xiāo)成本激增；經(jīng)紀公司的運營(yíng)形勢嚴峻，成交低迷、搶奪客戶(hù)卻效果堪憂(yōu)。房產(chǎn)電商作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新興事物，在目前市場(chǎng)環(huán)境下凸現其超越傳統營(yíng)銷(xiāo)模式的優(yōu)勢；房地產(chǎn)電子商務(wù)不僅是作為一種新的營(yíng)銷(xiāo)模式出現，而是作為產(chǎn)業(yè)整合提升的平臺，快速發(fā)展并影響著(zhù)整個(gè)產(chǎn)業(yè)。電子商務(wù)平臺給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的絕非僅僅是銷(xiāo)售規則的改變，而是基于產(chǎn)業(yè)高度的以消費者利益為核心的深層次的變革?？梢灶A見(jiàn)，隨著(zhù)房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺的逐步完善，定將攜手產(chǎn)業(yè)內不同主體為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的增長(cháng)動(dòng)力。

附錄：中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)百強榜單.doc