我國2000多億房產(chǎn)信托今年將到期

隨著(zhù)限購、限價(jià)和信貸緊縮，房地產(chǎn)信托成為不少開(kāi)發(fā)商的“救命稻草”，但風(fēng)險也逐步顯現。中金公司一份針對房地產(chǎn)信托專(zhuān)題分析報告顯示，2012年預計房地產(chǎn)信托到期規模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預計到期規模2816億元，總還款額約3100億元。

接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士表示，針對單個(gè)地產(chǎn)項目或低資質(zhì)開(kāi)發(fā)商的信托產(chǎn)品可能率先出現兌付風(fēng)險，但房地產(chǎn)信托多為流動(dòng)性風(fēng)險，兌付風(fēng)險總體可控。

中金公司報告稱(chēng)，從2012年開(kāi)始將是房地產(chǎn)集合類(lèi)信托的償付高峰，第三季度到期規模約1000億元，其他季度到期規模350億至500億元。其中3月份是小高峰，到期規模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300億元以上。

房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤(pán)銷(xiāo)售回款為基礎，但在現有的限購、限價(jià)和限貸等調控措施下，房地產(chǎn)商銷(xiāo)售回款速度放緩，難度增加。同時(shí)，銀行借貸、資本市場(chǎng)融資等籌資渠道受阻。對于即將進(jìn)入集中兌付期的房地產(chǎn)信托而言，各種不利因素加劇了兌付風(fēng)險。

對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科對《經(jīng)濟參考報》記者表示，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險確實(shí)存在，但房地產(chǎn)信托在整個(gè)地產(chǎn)融資額度中占比不大，不會(huì )造成大范圍影響。

中國人民大學(xué)信托與基金研究所所長(cháng)周小明也對記者表示，對于房地產(chǎn)信托，不排除個(gè)別項目出現流動(dòng)性風(fēng)險，但只要房地產(chǎn)業(yè)不大起大落，總體風(fēng)險是可控的。

此外，房地產(chǎn)信托收益率走高反映出房地產(chǎn)商融資成本不斷加大。數據顯示，2011年房地產(chǎn)信托平均預期年收益率從1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均預期年收益率達10.08%。

用益信托研究員徐穎風(fēng)對《經(jīng)濟參考報》記者表示，房地產(chǎn)信托收益率節節走高，房地產(chǎn)商實(shí)際融資成本在15%以上。國泰君安研究報告稱(chēng)，由于銀根不斷抽緊，資金成本高企，房地產(chǎn)信托資金成本也隨之不斷攀升。同時(shí)，房地產(chǎn)調控政策緊鑼密鼓，開(kāi)發(fā)商資金壓力陡增，房地產(chǎn)信托收益率也屢創(chuàng )新高，開(kāi)發(fā)商的信托融資成本超過(guò)20%已成為常態(tài)。

對于不同資質(zhì)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險，中金公司報告稱(chēng)，一級資質(zhì)開(kāi)發(fā)商多使用權益投資及貸款等方式的信托，等價(jià)于高息貸款，且自身項目多，融資渠道廣，資金可以周轉騰挪，兌付風(fēng)險相對有限；三級以下資質(zhì)開(kāi)發(fā)商多為項目公司，信托介入較早，以股權融資為主，違約風(fēng)險較高。

據了解，在房地產(chǎn)信托出現實(shí)質(zhì)性?xún)陡讹L(fēng)險前，信托公司可通過(guò)延期、“發(fā)新補舊”等方式緩解資金壓力。而當房地產(chǎn)商確實(shí)不能按時(shí)兌付時(shí)，信托公司可通過(guò)以自有資金兜底、出讓給第三方、出售抵押資產(chǎn)等方式償還投資者。

一位信托公司高管對記者說(shuō)，除變賣(mài)抵押資產(chǎn)外，延期、發(fā)新補舊和找第三方接盤(pán)只是說(shuō)明信托產(chǎn)品存在流動(dòng)性風(fēng)險，而不是真正的投資風(fēng)險。從以前的經(jīng)驗來(lái)看，全行業(yè)出現兌付風(fēng)險的可能性很小，但個(gè)別規模猛增、風(fēng)險防控差的信托公司可能最先出現償付風(fēng)險。